Земля, нефть и коровы

Основатели "Вимм-билль-данна" (ВБД) продают компанию PepsiCo. С чем они останутся и куда могут вложить полученные $2,4 млрд?

Две трети денег, вырученных от сделки с PepsiCo, достанется крупнейшим совладельцам ВБД - Гавриилу Юшваеву ($1,139 млрд) и Давиду Якобашвили ($609,66 млн). Якобашвили говорит, что еще не думал, куда вложит деньги: "Когда завершится сделка, тогда и будем решать". Приоритетными он называет три направления: девелопмент в Москве, торфопереработку и "Башнефть".

"Якобашвили и Юшваев получат от продажи ВБД столько, что им хватит вложить понемногу во все", - считает директор Prosperity Capital Management Алексей Кривошапко. Партнеров связывает не только ВБД - Якобашвили женат на племяннице Юшваева, бизнесмены владеют десятками различных объектов: от земель на Рублевском шоссе в Подмосковье до угольных шахт в Кемеровской области. Эти проекты, как показало расследование "Ведомостей", могут потребовать очень много денег.


С приходом Сергея Собянина на пост мэра Москвы "столичные власти перестанут ставить палки в колеса" и в городе можно будет нормально заняться девелопментом, надеется Якобашвили. У партнеров в Москве много проектов, но все они уже много лет идут ни шатко ни валко.

Еще в 2000 г. принадлежавшая Якобашвили и Юшваеву "Вионет-групп" заключила с Москвой инвестиционный контракт на реконструкцию памятника архитектуры "Дом Салтыкова на Бронной" на Тверском бульваре, где ранее размещалась Центральная городская библиотека им. Некрасова. "Вионет" после реконструкции должна получить в аренду на 49 лет 70% наземной части и 100% подземной части здания, говорится в контракте. В наземной части на 8675 кв. м разместится многофункциональный комплекс, состоящий из гостиницы, офисов, объектов торговли и государственного образовательного учреждения художественно-эстетической направленности для детей-инвалидов, под землей - парковка на 9350 кв. м. Гендиректор Colliers International Максим Гасиев оценивает инвестиции в этот проект в $35-50 млн. "В центре очень сложные подземные работы, поэтому и расходы выше", - объясняет он.

Стоимость строительства еще одного гостинично-делового комплекса на пересечении Богоявленского и Старопанского переулков, всего в 400 м от Красной площади, Якобашвили оценивает в $150-200 млн. В 2002 г. компания "Квартал" выиграла конкурс на строительство делового центра площадью до 37 500 кв. м с гостиницей на 150 номеров. Летом 2009 г. тогдашний мэр Юрий Лужков подписал распоряжение о расторжении контракта с "Кварталом" с формулировкой "из-за невозможности реализации". Якобашвили, который, по его признанию, и владеет "Кварталом", убеждает, что контракт остался в силе. Строить отель будет французская компания Vinci, а управлять - группа Accor, рассказывает он.

Третий отель будет построен Юшваевым. В июне 2009 г. Лужков подписал распоряжение о том, что "РВ-инвест" за свой счет построит на ул. Чаплыгина, вл. 20 (это в районе Чистых прудов), гостиничный комплекс с апартаментами. В "РВ-инвесте" у Юшваева 26,7%, а 53,3% - у гендиректора "РВ-инвеста" и "Вионет-групп" Игоря Поцелуева, говорится в СПАРК.

Почему акционеры ВБД так заинтересовались именно отелями? Якобашвили объясняет, что получить разрешение на строительство жилья или другой коммерческой недвижимости в Москве было очень сложно: "При этом всегда говорилось, что в Москве не хватает гостиниц, и нас вынуждали идти по пути наименьшего сопротивления". Апартаменты - те же квартиры, только прописаться там нельзя, напоминает Гасиев.

В 2005 г. Сергей Пластинин, Якобашвили и Юшваев приобрели 100% ЗАО "4-й московский мельничный комбинат". Расположен он на Шмитовском проезде рядом с "Москва-сити". На территории комбината планируется построить офисно-жилой комплекс на 1 млн кв. м стоимостью около $1 млрд. Покупка обошлась акционерам ВБД в $100 млн, рассказывал "Ведомостям" в 2006 г. Пластинин. Сам он в 2007 г. из проекта вышел, продав свои акции Юшваеву, Якобашвили и Тимофею Клиновскому (данные из отчетности компании).

Но дальше планов партнеры за пять лет не продвинулись. "Из-за противодействия московских властей", - уверяет Якобашвили. Стоимость строительства почти 1 млн кв. м жилья, офисов и ритейла на 10 га до кризиса оценивалась в сумму более $2,5 млрд, рассказывает источник, знакомый с планами Якобашвили по застройке этой территории. Изначально Якобашвили хотел большую часть участка застроить офисами, позже согласился построить то, что разрешат московские власти. Что в итоге будут строить, не известно. Собянин сразу заявил, что в центре больше офисов строить не разрешит, с другой стороны, эта площадка не совсем в
центре. "Якобашвили после поездки в Давос хочет встретиться с Собяниным и обсудить проект застройки территории оелькомбината", - рассказывает источник. Бизнесмен ведет переговоры о привлечении в проект иностранного и российского партнеров с опытом реализации таких девелоперских проектов, знает он. По его подсчетам, Якобашвили с партнерами для запуска проекта достаточно будет вложить $200-250 млн собственных средств (остальное - кредиты).

Акционеры ВБД строят в Москве и обычное жилье. В 2005 г. Юшваев, Якобашвили и Клиновский зарегистрировали компанию "Нью лайн билдингс", которая в том же 2005 году стала одним из победителей московского конкурса на право стать соинвестором строительства 17 домов в микрорайоне "Мичуринский". Инвестиционный взнос компании составил $15 млн, или 6,3% от объема финансирования проекта. Этот проект Якобашвили также считает не совсем удачным: "Мы деньги заплатили, но до сих пор
ничего не делается".

В погоне за длинной Рублевкой

В Подмосковье у Якобашвили и Юшваева 20 000 га по элитной Рублевке и около Звенигорода. Якобашвили утверждает, что будет разводить на этой земле коров. Их с Юшваевым совместный "Агрокомплекс Горки-2", которому и принадлежит большая часть земли, за девять месяцев прошлого года произвел молока на 79,7 млн руб. (41% выручки компании, говорится в ее отчетности). Эта сумма сопоставима со стоимостью 1 га рублевской земли, но Якобашвили это вовсе не смущает.

Партнерам случалось делать на Рублевке и более неожиданные вещи. В 2009 г. Якобашвили и Юшваев вместе с "Амдекс груп" построили единственный в престижных Горках-2 монолитно-кирпичный девятиэтажный дом. Под проект была создана компания "Жилой комплекс Горки-2". Себестоимость строительства инвесторы оценили в 142 млн руб., а продавались 40 квартир дома по средней цене $2800 за 1 кв. м. Позвонив по объявлениям, "Ведомости" обнаружили, что все квартиры расхватали.

Впрочем, есть основания полагать, что основатели ВБД собираются зарабатывать не только на разведении коров. Как выяснили "Ведомости", около 1200 га переоформлено под индивидуальное жилищное строительство. В 2001-2004 гг. компании Юшваева и Якобашвили получили разрешение перевести из сельхозземель в земли поселений 767 га возле Барвихи, Жуковки, Раздоров, Горок-2, а также возле деревень, расположенных между Одинцовым и Звенигородом. А в прошлом году вышли постановления правительства Московской области, в которых говорится, что за счет присоединения сельхозземель к существующим деревням в категорию "земли
населенных пунктов" переходит 411 га земли "Агрокомплекса Горки-2" возле Сальково, Лайково, Лызлово, Борок, Грязи и др. Еще по 164 га есть аналогичные проекты постановлений.

По оценке гендиректора группы "Земер" Ильи Терентьева, оптовая цена сотки в Одинцовском районе составляет $25 000, а стоимость 1200 га земли под застройку может достигать $3 млрд. При розничной продаже участков до 10 соток, расположенных в хорошем месте, стоимость сотки вырастает до $60 000-80 000, добавляет Терентьев. Якобашвили не говорит, зачем они с Юшваевым переводят земли под застройку, и уверяет, что новые объекты в Подмосковье он начинать не намерен.

Из старых состоялся, кажется, один (девятиэтажка не в счет). Это бизнес-центр "Резиденция на Рублевке" (шесть зданий в виде звезды Давида, 22 000 кв. м) в Усове. Был еще запланирован горнолыжный курорт "Звенигородские горки", но от него отказались: конкуренты в Нахабине успели построить раньше, объясняет Якобашвили.

Другие проекты заморожены. Например, "Раздоры-сити". В 2007 г. Якобашвили, Юшваев и Клиновский нашли влиятельных петербургских партнеров - Сергея Матвиенко, сына губернатора Петербурга, и родственников бывшего заместителя министра по чрезвычайным ситуациям, сейчас - заместителя председателя Совета Федерации Юрия Воробьева. С их помощью был запущен крупный девелоперский проект, получивший название "Раздоры-сити". Офисно-жилой комплекс на Рублевке разработал немецкий архитектор, владелец мастерской Willen Associates Architekten Юрген Виллен. К концу 2011 г. в д. Раздоры должен был появиться новый
поселок класса "премиум" на 199 500 кв. м с офисным центром на 17 000 кв. м, супермаркетом, клиникой, детским садом, бассейном и прочей инфраструктурой.

Уставный капитал "Раздоры-сити" составил 150 млн руб., половину оплатили Якобашвили с партнерами, половину - Сергей Матвиенко (18,75 млн руб., 12,5%), Михаил Кенин (18,75 млн руб., 12,5%) и ГК "Гранд лэнд" (37,5 млн руб., 25%).

Кенин - партнер совладельца группы "Русское море" Максима Воробьева, сына Юрия Воробьева из Совета Федерации. А старший брат Максима - Андрей руководит ЦИК "Единой России". Московская строительная ГК "Гранд лэнд" тоже имеет прямое отношение к семье Воробьевых: по данным ЕГРЮЛ, 75% компании принадлежит жене сенатора Людмиле. А гендиректором "Гранд лэнда" и "Раздоры-сити" является племянник сенатора Артем Воробьев.

Но дальше красивого проекта, который до сих пор можно найти на сайте "Гранд лэнда", партнерам продвинуться не удалось. "Из-за кризиса мы отказались от всех проектов, сегодня планов по строительству в Одинцовском районе у нас нет", - говорит Якобашвили. Максим Воробьев также все списывает на кризис и изменившуюся концепцию проекта "Раздоры-сити". По его словам, 100% "Раздоры-сити" теперь у Якобашвили и его партнеров по ВБД, петербургские совладельцы из компании вышли.

В другом проекте на Рублевке у Якобашвили оказались еще более известные партнеры. Соучредителями компании "Станция" наряду с Якобашвили, Юшваевым и Клиновским (50% на троих) в 2007 г. стали Алла Пугачева (10%), ее бывший зять бизнесмен Руслан Байсаров (30%) и Федор Бондарчук (10%). В начале 2010 г. Байсаров, по данным ЕГРЮЛ, выкупил у Пугачевой ее 10%.

Летом 2009 г. в Барвихе на публичных слушаниях представители "Станции" рассказали, что именно они намерены построить на 4 га возле деревень Усово и Калчуга: отель-оранжерею на 68 номеров, спа-комплекс и концертный зал на 800 мест плюс открытую площадку еще на 1000 гостей. "Но и этот проект остался только на бумаге", - грустит Якобашвили.

На подмосковном рынке недвижимости сейчас спрос только на готовые поселки эконом- и бизнес-класса, говорит управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Инвестиции в строительство в среднем составляют $800 за 1 кв. м. Начать стройку в Подмосковье могут себе позволить только инвесторы, способные за свой счет сделать поселок под ключ, обеспечить всю инфраструктуру и только после этого выставить жилье на продажу.

Подстава в горах

"Земля в Сочи - самое неудачное девелоперское начинание акционеров ВБД", - считает Ковалев. Речь идет о строительстве коттеджных поселков на сочинском побережье. Этот проект Юшваев развивает без Якобашвили, с другими родственниками - семьей Шубаевых. Шубаевым принадлежит группа компаний "А.Р.М. группа", по ее данным, занимается развитием логистики нефтепродуктов: у нее база по перевалке битума в Петербурге и Средневолжский нефтяной терминал (с 2010 г. - банкрот).

В декабре 2006 г. А.Р.М. объявила о планах инвестировать $300 млн в строительство трех коттеджных поселков в Лазаревском районе Сочи. По данным "Интерфакс-Юга", строить поселки планировалось на 486 га, принадлежавших сельскохозяйственной фирме "Победа". 47,48% акций "Победы" как раз приобрел входящий в группу "А.Р.М.-девелопмент". На сайте проекта (сейчас он уже закрыт) сообщалось, что предлагаемые для застройки участки "являются последними крупными, абсолютно не застроенными земельными наделами на побережье Сочи". 58 га этой земли находится возле моря, да и остальные участки расположены в живописных местах в горах.

В 2007 г. Юшваев приобрел 13% "Победы", об этом можно узнать из квартальной отчетности компании. Осенью 2010 г. его доля выросла до 25%, у Шубаевых стало 35,6%. Радж Шубаев рассказал "Ведомостям", что проект по строительству коттеджных поселков в Сочи партнеры также приостановили, потому что непонятны его перспективы. До Сочи-2014 точно ничего построить не выйдет, а из 486 га под застройку годятся только 50 га. Остальная земля в горах и там лучше выращивать сады, говорит Шубаев.

"С Сочи Юшваев не угадал, - считает Ковалев. - Там самые высокие девелоперские риски, неизвестный спрос и только те инвесторы, которых обязали строить олимпийские объекты".

Торф, пылающий огнем

В 2010 г. Якобашвили стал независимым членом совета директоров нефтяной компании "Башнефть", принадлежащей АФК "Система". Он сказал "Ведомостям", что у него есть в "Башнефти" коммерческие интересы, которые он намерен расширить со временем. Но в чем они заключаются, Якобашвили раскрывать отказывается: "Я не акционер, но для меня это перспективный бизнес".

Председатель совета директоров "Башнефти" Александр Гончарук не знает про коммерческие интересы Якобашвили в нефтяной компании. "Да, Якобашвили предлагал различные проекты, но их вокруг "Башнефти" море, - говорит Гончарук. - Сейчас совместных с Якобашвили проектов "Башнефть" не ведет".

Зачем Якобашвили "Башнефть?" "Башнефть" - перспективный актив, пользующийся хорошей политической поддержкой, - рассуждает аналитик "Тройки диалог" Валерий Нестеров. - "Башнефть" может объединиться с "Русснефтью", а потом сделать IPO, и, возможно, Якобашвили рассчитывает получить долю в объединенной компании, а потом ее выгодно продать в ходе публичного размещения акций".

Якобашвили уже побывал нефтяником - миноритарным акционером "Оренбурггеологии" (пакет не известен, в 2001 г. продан Тюменской нефтяной компании) и "Краснодарнефтегаза" (45%, в 2003 г. продан Газпромбанку).

У Якобашвили есть опыт работы с энергоносителями. В 2001 г. они с Юшваевым создали компанию "Промуглесбыт", которая управляет двумя шахтами в Кузбассе - "Разрез Инской" и "Колмогоровская-2". Угольный бизнес будет продан, когда добыча достигнет 10 млн т, рассказывал в конце 2008 г. Якобашвили. Но сейчас он говорит, что продавать прибыльный бизнес нет резона: <<Когда уголь стоил $18 за 1 т, его можно было продать, а когда цены выросли выше $50 - не стоит", - объясняет бизнесмен.

Есть у него и торфяной проект. В конце 2010 г. Якобашвили приобрел 50% в Региональной биоэнергетической компании "Владимир", которая производит оборудование для выпуска торфяных брикетов и автоматизированные котельные, работающие на торфе. Якобашвили оценивает стоимость одного завода на 60 000 т брикетов и переоборудование котельной в $10 млн и намерен развернуть целую сеть таких заводиков на торфяниках в Тверской, Ивановской и Владимирской областях. Для этого Якобашвили намерен получить у местных властей в управление и сами котельные, чтобы иметь гарантированный сбыт торфяных брикетов. В торфяной проект Якобашвили планирует вложить до $200 млн.