X5 ищет покупателей на помещения сети гипермаркетов «Карусель»

О том, что X5 собирается выставить на продажу помещения, в которых расположены гипермаркеты сети «Карусель», рассказали два источника на рынке коммерческой недвижимости. По их данным, это будут сделки sale & leaseback (возвратный лизинг), то есть у компании будет право арендовать проданные площади, сохраняя на них действующие гипермаркеты. Как уточнил один из собеседников, X5 пока только «прощупывает» рынок, желая выяснить, сколько готовы предложить за эти активы инвесторы. В Х5 от комментариев отказались.

На 30 июня у Х5 было 90 гипермаркетов «Карусель», сообщается в материалах ритейлера. По данным гендиректора «Infoline-Аналитики» Михаила Бурмистрова, их общая торговая площадь — 379,7 тыс. кв. м. Отдельно стоящих гипермаркетов, которые все в собственности Х5, сейчас 33 (их торговая площадь — 159 тыс. кв. м), говорит эксперт. Он полагает, что с учетом всех остальных принадлежащих ритейлеру помещений под «Карусели» объем выставленных на продажу торговых площадей может достигать около 200 тыс. кв. м.

Х5 — крупнейший по обороту продовольственный ритейлер в России. Под управлением компании находится 10,5 тыс. магазинов, из которых 9,6 тыс.— «Пятерочки», остальные — «Перекрестки» и «Карусели». Выручка Х5 в январе—июне 2017 года выросла на 27%, до 613,8 млрд руб., чистая прибыль — на 43,8%, до 18,6 млрд руб., показатель чистого долга к EBITDA снизился до 1,83 против 2,34 годом ранее. Крупнейшим акционером Х5 является «Альфа-групп» — 47,86%, еще 14,43% принадлежат основателям «Пятерочки», free float — 37,64%.

Директор отдела торговой недвижимости CBRE Марина Малахатько говорит, что в планах Х5 стоит продажа более 50 помещений общей площадью от 6 тыс. до 23 тыс. кв. м, среди них есть объекты в Москве и Санкт-Петербурге, а также в небольших городах и на трассах. Эту информацию подтверждает один из источников. Согласно оценке госпожи Малахатько, арендная стоимость минимального из выставленных на продажу объектов «Карусели» с общей площадью около 6 тыс. кв. м может составлять от 8–15 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от места. Привлекательность активов будет напрямую зависть от условий и гарантий со стороны X5 по договорам аренды, считает руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Евгений Семенов. По его мнению, при продаже портфеля недвижимости одним лотом спрос будет ограничен в силу значительного числа и разнородности объектов, тогда как продажа частями может привлечь более широкий круг интересантов, в том числе среди локальных частных инвесторов в регионах.

Господин Бурмистров отмечает, что в сегменте гипермаркетов наличие собственной недвижимости перестало быть преимуществом из-за обострения конкуренции с другими торговыми форматами. «Избавиться от неэффективного гипермаркета проще, когда он в аренде», — говорит он. Эксперт напомнил, что, закрыв «Карусель» на Пулковском шоссе в Санкт-Петербурге, Х5 два года не могла найти арендаторов на освободившееся помещение.

Старший аналитик Райффайзенбанка Наталья Колупаева предполагает, что Х5 полученные от продажи помещений «Карусели» средства может направить на ускорение открытий магазинов в более прибыльных форматах, например дискаунтеров «Пятерочка». При этом она отмечает, что типичным сценарием для схемы sale & leaseback является продажа торговых объектов аффилированным компаниям, что позволяет ключевым бенефициарам сохранять контроль над активами и всеми денежными потоками. Так, по словам госпожи Колупаевой, поступила сеть гипермаркетов «О`кей» перед выходом на IPO в 2010 году.